时辰：2024-03-29 10:05:22
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一、弁言
所谓“良性表露”是指房地产开辟企业以投资者好处为动身点，完整、延续、有针对性地公然财政信息。按照《企业管帐准绳第 30号――财政报表列报》的请求，房地产开辟企业该当对外报告与发卖支出确认相干的管帐政策和差别范例发卖支出的价钱信息，为管帐信息操纵者的的决议打算供给赞助。按照《国际管帐准绳第1号――财政报表的列报》的请求，财政报告的方针是向泛博管帐信息操纵者供给财政、红利和现金流等相干信息，反应操持层的受托运营责任。按照上海证券买卖所的《上市公司分行业运营性信息表露指引第1号――房地产》，房地产开辟企业该当表露房地产发卖情况。本文挑选了5家具备代表性的房地产开辟企业为样本，对其年度报告停止阐发，探析房地产开辟企业支出的表露。
二、房产发卖支出确认政策表露近况阐发
按照《2014中国房地产上市公司测评研讨报告》综合气力排名（解除境外上市的地产开辟商），本文挑选前5名境内上市公司（万科、保利地产、招商地产、中原幸运、金地团体）作为样本，切磋房地产开辟商支出政策表露情况（见表1）。
颠末阐发样本公司支出表露的政策，房地产开辟商在支出确认历程中按照支出确认的五个前提并连系发卖条约的签定、落成验收、付款证实（收款权）、交房手续等关头停止账务措置。该做法慎密环绕准绳，但也存在以下题目：
起首，发卖支出确认政策表露的说话过于准绳化，特性化说话匮乏。尽人皆知，地产发卖和财产制作企业的产物发卖存在较大辨别，支出简直认政策该当凸起房地产行业的发卖流程和后续办事。现实中，房地产开辟企业不动产发卖大抵履历收取会员费或至心金、签定发卖条约、开具发卖发票、托付钥匙、操持产权转移等法式，房地产开辟企业应连系上述发卖关头和相干的发卖文件（发卖条约、发票、交房证实）综合阐发肯定支出简直认时点。
其次，年度报告中表露的支出确认政策未能接洽房地产开辟企业的地盘开辟情势和楼盘发卖情势。现实中，房地产开辟商的扶植用地大多经由历程招拍挂体例取得，因为前期开辟资金须要压力大，房地产开辟商可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许会斟酌接纳协作建房、合伙建房、受托建房等差别开辟情势。很较着，差别情势下其支出简直认时点并不不合，是以在表露支出政策时应连系地盘的开辟情势。如上所述，房地产开辟企业的房产发卖情势较多，出于进步发卖效力和专业化的斟酌，企业常常把本身开辟的产物外包给专业房地产公司，由该类公司停止全体筹谋营销，此时支出简直认就与其发卖体例相干。一样，上述样本企业表露的发卖支出确认政策中并未指出其发卖情势。
三、停业支出列报近况阐发
颠末对样本公司2013年度财政报告列报情况的查询拜访阐发（见下页表2），发明房地产开辟企业在管帐数据和财政方针择要中遵守列报请求表露了近三年的发卖支出和增添率;在董事会报告平分行业、地域表露其发卖签约面积、签约金额和市场据有率等数据，并在报告中表露了其前5名客户的发卖额，但还须要在以下方面停止改良：
起首，年度报告调集在表露房地产开辟企业的主停停业状态、投资地区、汗青财政状态等汗青信息，而反应房地产行业特色、企业价钱缔造力和前瞻性管帐信息过少。汗青发卖支出信息是房地产开辟企业确已完成的，现实决议打算中，信息操纵者不只要领会曩昔的信息，更请求供给信息的一方表露将来的支出预期完成信息。但上述样本企业少有表露其房产的预期发卖价钱和协作性楼盘供给数目等影响支出完成的严峻倒霉身分。样本公司的大大都支出表露内容属于“强迫性表露”，操持层为防止信息错误称致使倒霉挑选可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许给企业带来危险，更甘愿答应表露“好信息”，而对“坏动静”不公然，出格是对房产发卖支出完成的系统危险信息的表露少之又少。
其次，样本公司年度报告中的相干方针表露情势单一，大都是绝对数和百分比方针，缺少多条理的统计方针。样本企业的年度报告中表露企业比来3个管帐年度的支出数据，根基做到了同一企业差别汗青年份的纵向可比，但横向可比也应予以斟酌。今朝房地产开辟商的年度报告中表露的支出数据，缺少行业间的对照，没法闪现其外行业中所处的地位。对报告操纵人来讲，领会企业的行业地位和取得差别汗青时期的支出数据一样首要。
最初，上述查询拜访的样本企业同属房地产开辟商，因为证监会了同一房地产行业信息表露轨制，差别样本企业的年度报告表露框架大抵不合，缺少特性，很难取得差别房地产开辟商之间除停业支出数额和增添率以外其余有辨别的管帐信息。很较着管帐轨制在强调强迫性表露和管帐信息可比时，影响了房地产开辟企业管帐信息表露的特性，如许会从外表上给投资者组成差别企业信息表露内容不合的错觉。别的，经由历程查询拜访研讨发明，样本企业的年报支出表露时辰更多方向于三月份，少有企业提早到四月份，这申明房地产开辟企业对年报信息表露的实时性存眷水平进步，如许更有益于年报信息的发掘操纵。
四、发卖支出年报表露的改良对策
起首，房地产开辟企业发卖支出简直认政策应慎密连系房地产开辟流程对外表露，捉住签约时辰和金额、落成验收时辰、收取房款进度、交房手续的操持进度、入伙手续、钥匙付出等关头节点表露其支出政策，防止照搬管帐准绳，致使表露说话情势化。应连系房地产开辟企业的地盘开辟情势和发卖情势来表露支出简直认政策，在自立开辟情势下支出简直认政策可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许完整遵守已有的准绳，在购房者付出钥匙，操持完入伙手续后确认支出。闪现协作建房、合伙建房等情况时支出简直认政策须要斟酌条约中的细节条目表露。在代销体例下支出简直认政策该当接洽代销和谈中具体的权力和责任来确认支出。
其次，房地产市场富贵很大水平上遭到当局信贷、税收、地盘等政策影响，以后限购成了楼市调控的主旋律，限购对不变房价和冲击投契炒房具备较着感化，受政策冲击，城市商品室第的成交量大幅萎缩。同时，过紧的调控政策组成地盘一级出让市场全体低迷，处所地盘市场成交金额也闪现了大幅下滑，购房者期待氛围持久积累。从以上可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许看出房地产行业的微观政策对不动产成交额的影响水平较深。作为房地产开辟商该当具体表露国度将来的房地财产微观调控政策走势展望和支出危险，给投资者具体的政策投资预期。
再次，房地产开辟企业除该当连系行业特色差别化表露发卖支出，同时还应表露当期条约发卖均价、楼面地价等以便于房地产开辟企业之间可比，为投资者决议打算供给按照。房地产开辟企业良性生长依托于其开辟产物的吸收力、协作力，房地产开辟商收取会员费、至心金、定金等支出还不组成的发卖支出，能很大水平上反应房地产开辟商的市场接管水平，为了向投资者供给决议打算相干信息，应在报表附注中具体表露会员费、至心金、定金等名目组成的“其余敷衍款”和“预收账款”明细账。
最初，现有信息表露过分强调靠得住性和汗青本钱准绳，把首要性和决议打算有用性放到了首要地位。笔者以为，企业该当在附注中增添表露与将来支出完成有接洽干系的管帐信息，和国度将来的房地财产微观调控政策走势和支出完成危险。该行动有益于赞助决议打算者展望将来支出走势，进步管帐信息的可操纵度。除此以外，支出的表露挨次应按照报表操纵者的决议打算相干性前后摆列，尽可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许削减不首要事变表露，防止“乐音”。X
税收规画是指在遵守税法及适合税法诡计的前提下，经由历程对征税人的运营、投资、筹资、分派等理财勾当的规画安排，尽可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许取得涉税收益，全体上完成征税人最公道、最优的涉税财政操持勾当。房地产企业因为在开辟及运营历程凡是具备投入资金多、运营危险高、扶植及发卖周期长、涉税标的金额大、收益高生效慢等特色，以是操纵税收规画这类新的理财体例，不只能有用降落企业的涉税本钱和危险，增强企业的红利才能和协作气力，并且有益于完成企业价钱最大化方针。本文首要以地盘增值税、房产税、停业税、所得税等相干税金为例，对税收规画实务停止阐发，恳请大师见教。
一、相干告贷利钱的规画实务
因为今朝大局部房地产运营企业的开辟资金来自金融企业的假贷，具备资金量
大、告贷刻日长、利钱用度多等特色，以是可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许操纵适合的利钱扣除体例对告贷利钱停止税收规画。一方面，针对房地产开辟落成之前的利钱用度，将落成之前的告贷利钱可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许计入开辟本钱，并可作为计较房地产开辟用度（时期用度）的扣除基数。出格是处置房地产开辟运营的企业，还可按照取得地盘操纵权所付出的金额与房地产开辟本钱之和，加计20%的扣除，如许，便可以或许或许或许或许或许或许或许或许够或许大大增添扣除名目，降落增值额，从税基和税率两方面加重税负，增添净收益。别的一方面，针对房地产开辟落成以后的利钱用度支出，凡可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许按让渡房地产名目计较、摊派并供给金融机构证实的：允许据实扣除，但最高不得逾越按贸易银行同类同期存款利率计较的金额；凡不能按让渡房地产开辟名目计较摊派利钱支出或不能供给金融机构证实的，房地产开辟用度按取得地盘操纵权所付出的金额与房地产开辟本钱之和的10%以内计较扣除。企业据此可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许挑选：如果采办房地产首要依托欠债筹资，利钱用度所占比例较高，可供给金融机构证实，据实扣除；反之，首要依托权力本钱筹资，利钱用度很少，则可不计较应摊派的利钱，如许可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或良多扣除房地产开辟用度，对完成企业价钱最大化有益。案例:某房地产开辟公司开辟一批商品房，付出的地价款为600万元，开辟本钱为1000万元，假定房地产开辟名目摊派利钱且能供给金融机构证实的应扣除利钱为100万元和70万元时（设存款利率5%），若何为该公司操纵利钱扣除停止规画？规画历程以下：起首计较扣除的利钱支出差别：(取得地盘操纵权所付出的金额+房地产开辟本钱)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(万元)，其次判定：当允许扣除的利钱支出为100万元时，因为100万>80万，以是该公司应严酷按房地产开辟名目摊派利钱并供给金融机构证实，如许便可以或许或许或许或许或许或许或许或许够或许按100万元扣除，不然只能按80万元扣除，计税按照将增添20万元，组成多缴税款；当允许扣除的利钱支出为70万元时，因为70万
二、操纵建房体例的规画实务
大局部房地产运营企业方向于自行制作并发卖房地产，但这类体例下规画空间较小。若操纵代建、合建等体例则规画空间较大。第一，房地产的代建行动。这类体例指房地产开辟企业代客户停止房地产的开辟，开辟完成向客户收代替建支出的行动。就房地产开辟企业而言，固然取得了必然的支出，但一向不发生房地产权属的转移，其支出属于劳务报酬，为停业税的征税范围，不是地盘增值税的征税范围。房地产开辟企业可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许操纵这类建房体例，加重税负，但前提是在开辟之初便可以或许或许或许或许或许或许或许或许肯定终究用户，实行定向开辟，从而防止开辟后发卖交纳地盘增值税。第二，协作建房体例。这类体例指按照《停业税题目解答（一）的告诉》（国税函[1995]156号）的划定，“协作建房”是指一方供给地盘操纵权，别的一方供给资金，两边协作，制作衡宇的行动。建成后按比例分房自用的，暂免征收地盘增值税；建成后让渡的，再按划定征收地盘增值税。企业可充实操纵此项优惠政策，完成共赢。案例：华富房地产开辟公司在某市富贵地段具备一块地盘，拟与富民公司协作制作办公用房，资金由富民公司供给，建成后按比例分房。对富民公司来讲，分得的办公楼不含地盘增值税，会降落采办本钱。即使将来措置，只就属于本身的局部交纳地盘增值税。对华富公司而言，作为自用办公用房，不交纳地盘增值税，可节俭大批税负，降落房地产本钱，增强市场协作力，如许就完成了房地产企业和采办方的共赢。
三、转变发卖情势的规画实务
一是，针对征税主体的新设分立。即房地产运营企业设立自力发卖公司，担任房地产发卖，这类分立使地盘增值税、停业税、企业所得税的规画空间很大。案例：大华公司发卖的通俗标准室第，在允许扣除的名目金额根基不异的前提下，如果接纳两种售价：第一，若以1500万元的价钱售出，可扣除的名目金额为1167.5万元，增值率为28.48%，应纳99.75万元的地盘增值税，净赚232.75万元。第二，以1400万元的价钱售出，可扣除的名目金额为1166.96万元，增值率为19.97%，免征地盘增值税，净赚233.04万元。第三，如果大华公司设立自力销衡宇发卖公司，大华公司将住房以1400万元的售价卖给发卖公司，尔后由发卖公司再以1500万元的价钱卖出，当开辟公司卖给发卖公司时，因为其增值率为19.97%＜20%，免纳地盘增值税。当发卖公司以1500万元售出时，扣除停业税及附加算计：1500×5.5%=82.5万元，可扣除的名目金额为1167.5+82.5=1250万元，其增值率为16.67%＜20%，免纳地盘增值税。终究从团体角度看，发卖时只增添停业税等税金：1400×5.5%=77万元，赢利润1500－（1167.5＋77）=255.5万元，比规画前增添255.5－232.75=22.75万元。
房地产行业是我国的支柱财产之一。固然国度自2003年以来一向在微观调控房地产行业，出格是在2010年，出台了“史上最峻厉房产调控政策”，但房价一向在下跌。房地产公司在取得巨额的利润的同时也给社会带来了不不变身分，要挟了微观经济的安康运转。
1 房地产行业红利操持研讨的意思
房地产行业因为其管帐核算特色而存在较着的红利操持空间。房地产行业的红利操持不只误导投资者决议打算，也影响当局局部的微观调控决议打算。过分的红利操持组成房地产行业欣欣茂发的假象，且有益于房地产商举高价钱。而过高的房价倒霉于社会不变。按照外洋典范的研讨功效，房地产泡沫一旦发生幻灭，可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许要延续三到五年的时辰。
历次管帐准绳的出台都被以为是救火式出台，证券市场出了题目，管帐准绳就出来救火。1研讨红利操持，做好事先提防显得非分出格须要。
是以，研讨并标准房地产行业的红利操持行动是现实界、事件界和当局局部的首要课题。
2 房地产行业管帐核算特色及其对应的红利操持手腕
2.1 没法同一界定发卖支出简直认时辰
房地产企业管帐核算支出的关头是支出简直认和计量。按照《企业管帐轨制》，发卖商品支出确认的四个前提为，企业已将商品一切权上的首要危险和报酬转移给购货方；企业既不保留凡是与一切权相接洽的延续操持权，也错误已售出的商品实行节制；与买卖相干的经济好处可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许流入企业；相干的支出和本钱可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许靠得住地计量。从上述划定可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许看出，支出确认以危险和报酬的转移为标准。
房地产开辟商品凡是是接纳预售体例和分期付款体例停止发卖。接纳预售情势时，大抵须要颠末以下关头：签定预售条约及收取局部预售房款、签定正式发卖条约、工程落成验收及格并托付买方验收、收取残剩房款、操持产权过户等。因为对发卖支出简直认——危险和报酬的转移——存在差别的懂得，以是管帐职员可按照公司须要自行挑选关头作为支出确认的时辰，由此停止红利操持。
房地产开辟企业通俗接纳预收款的体例收取售房款。相干准绳划定，当衡宇落成验收并与衡宇采办者办妥了相干的手续后，就该当将预收金钱确以为发卖支出。可是房地产开辟企业凡是会接纳体例来迟延“预收账款”转为发卖支出的时辰，比方迟延所开辟的衡宇的落成时辰，或迟延操持相干的手续，从而削减当期的发卖支出，削减当期税款的交纳。
2.2 发卖支出的计量情势存在可挑选性
2007年1月1日起头实行的新管帐准绳系统在对峙汗青本钱根本的前提下，引入了投资性房地产准绳和公道价钱计价情势。准绳明白划定以本钱情势作为投资性房地产后续计量的基准情势，有确实证据标明投资性房地产的公道价钱可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许延续靠得住取得的，可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许对投资性房地产接纳公道价钱情势停止后续计量。
当存在两种可供挑选的计量情势时，公司会按照须要停止挑选。有研讨标明运停事迹不抱负的上市公司，经由历程变革投资性房地产管帐政策，增添公道价钱变化收益、调理事迹、进步净利润，在扭亏、免于退市、摘牌时，公道价钱是个救市良方。2
2.3 本钱和支出难以配比
配比准绳是指以完成的支出与所发生的用度的直接接洽为根本，将一切与支出发生有关的本钱在同一管帐时期转为用度。
房地产开辟企业的出产周期较长，开辟名目从取得地盘并开辟完成到确认支出须要数年时辰，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不公道。在名目扶植期内大批投入资金，并发生大批用度计入当期；因为名目还不落成，即使开辟产物已预售终了，其预售金钱也没法确以为支出，其功效是为配比准绳的操纵组成了坚苦。3
我国房地产开辟企业通俗城市同时开辟多个楼盘，每一个楼盘的落成时辰差别，并且时辰较长，如许就会有多期楼盘存在于一个管帐时期情况的闪现。当期落成结转的楼盘的本钱，该当按照配比准绳记入账面。可是房地产企业凡是会按照本身的须要肆意的分派当期落成楼盘该当承当的本钱，以此来调理当期的利润。
3 若何标准房地产行业红利操持
3.1 明白支出确认的关头
房地产行业一向是人们所存眷的重点，房地产行业的动乱直接干系国民经济的不变成长，干系到人们糊口水平的进步。房地产行业作为国民经济的首要组成局部，却存在良多的题目，障碍了房地产行业的安康延续的成长。最近几年来，房价的延续看涨，让二线城市的房价闪现出赶超一线城市房价的态势，给人们的糊口带来极大承当。同时房地产供需抵触也愈来愈凸起，房地产商为了本身好处，投资的贸易用房要多于室第用房，没法知足人们对室第用房的须要。房地产市场成长的管束力度缺少，固然国度对房地产行业已出台了相干的羁系体例，对房价停止公道的调控，可是住房的保证系统照旧不健全，障碍了房地产行业的安康成长。
一 我国以后房地财产面对的题目
（1）房地产行业的市场情况紊乱
对房地产行业是最近几年来新型的财产，其响应的市场情况并不成熟，存在良多不良身分的影响，障碍着房地产行业的可延续成长。绝对房地产市场次序较为紊乱，局部有关房地产成长的机构都涉嫌这守法违规的行动。在供需抵触越演越烈的背景下，房地产行业的开辟商和中介机构为赚取更多的利润，歹意哄抬房价，组成房市不景气。
（2）房地产供需抵触日益凸起
城市化历程的加速，让城市生齿的数目逐步增添，同时跟着经济的成长，人们支出的增添，买房的须要量愈来愈大。可是城市用地资本欠缺，开辟商为谋取跟多的利润，修建的贸易房的数目要多于室第用房的数目，同时城市改良更新的投资力度不够，房地产的修建迟缓，没法知足人们日益增添的物资须要，组成房地产供需抵触也就日益凸起。
（3）房地产商投资行动不公道
房地产商对房地产的投资是房地产成长的主导身分，但就今朝房地产供需严峻的市场情况下，局部房地产商在投资上并不公道，存在良多投契行动，房地产商仍就歹意安慰房价下跌，倒霉于房地产市场的安康成长。同时非感性的投资行动还影响到人们的糊口保证，没法知足人们根基糊口所需，有损于人们的亲身好处。
（4）中低支出住民的住房保证不健全
改良人们的住房题目，一向都是国度高度正视的热点题目。我国处于社会主义成长的低级阶段，社会仍存在良多中高等支出的住民，但对他们住房的根基保证仿照照旧不够健全，局部住民的住房题目不取得实在的处置。固然国度为他们拟定了经济合用房的保证政策，可是经济顺应房在现实运作上存在良多题目。
二 增进房地产行业安康成长的应答计谋
（1）标准当局行动，增强对房地产的监控本能机能
当局该当成立健全房地产的法令律例，标准当局行动，增强对房地产的监控本能机能，为房地产的成长营建杰出的社会情况。当局该当公道操纵地盘资本，当令调剂地盘资本的公道操纵率，同一调理地价，防治房地产商闪现投契倒把的行动，歹意粉碎房地产市场，侵扰市场次序。对违背房地产行业安康成长的行动，要重办不贷，依法惩办。同时增强对房地产的监控力度，切确指导房地产行业的良性成长，增进房地产市场可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许安稳运转。
（2）当局接纳微观调控的手腕调剂住房价钱
我国房地产行业的重点题目在于房价持高不下，开辟商操纵供需不均衡的景象，歹意哄抬价钱，投契炒房行动，令人们对买房望而生畏。为此，当局接纳微观调控的手腕调剂住房价钱，起首要对地价停止公道定制，对地盘和拆迁用度要过度节制。其首要对歹意哄抬房价的非法商贩停止惩办，依法交纳房地产税费，防止房地产商闪现偷逃税的景象。最初要切确指导人们对购房的看法，成立切确的花费观，成立切确的言论导向。
（3）标准房地产企业的投资行动
在房地产的局部企业为了一己之思，博得更多的利润，在其投资行动中存在投资不公道，囤积好房源，衡宇品质卑劣等等景象。不只要挟着人们的性命财产的宁静，并且另有损于房地产企业的名誉，久而久之倒霉于房地产企业的延续成长。为此，当局该当标准好房地产企业的投资行动，要切确指导房地产企业的安康成长，为房地产企业成立杰出的诺言保证，完成房地产诺言通明化，对投资行动不善者，要死力整治。
（4）健全住房保证系统，知足人们的物资须要
当局该当健全住房保证系统，要站在人们的角度，知足中低支出住民的住房须要，进步中低支出住民的糊口水平。当局可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许鼎力鞭策廉租房和经济合用房的扶植，还要对廉租房入住前提和经济合用房的采办前提停止严酷的把控，要把政策真正落实到中低支出的住民身上，增强当局对房地产的监视感化。岂但可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许当令的处置中低支出住民的住房题目，并且还能减缓房地产供需严峻的抵触，实在保证人们的好处，增进社会的不变。
三 结语
经由历程以上对房地产面对的题目停止的深切分解，提出的增进房地产安康成长的应答计谋，可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许看出房地产固然外表富贵，仍须要对其停止打算操持，切确指导房地产行业的安康成长。国度该当当令的操纵微观调控的手腕对房地财产停止公道调控，标准拟定差别地区的住房价钱，健全住房供给的系统，增能人们对住房须要的首要保证，为房地产行业营建一个公道、正当的市场情况。固然房地产行业现存的题目良多，可是对房地产行业成长，要引发国度的正视，其将来的成长远景将会闪现杰出的成长态势。
参考文献
[1] 钟晨.我国以后房地财产面对的题目及应答计谋阐发，《山东纺织经济》，2011；（08）：15-16.
[2] 余玉钦.对房地产公司管帐监视的思虑[J]，中国小我经济，2011；（16）：13-14.
【中图分类号】F23 【文献标识码】A
【文章编号】1007-4309（2013）01-0124-2
房地财产是我国国民经济的主导财产，在古代社会经济糊口中有着无足轻重的地位。以后我国的房地产行业遭到愈来愈多的存眷，房地产行业的财政管帐核算题目也引发良多专家学者的正视。因为房地产行业本身的运营特色，其管帐核算法式和体例与通俗行业具备较着的差别性。固然最近几年来，财政部和证监会为顺应我国经济系统体例的鼎新，已奉行了一系列的管帐轨制鼎新，可是从在房地产行业实行的状态来看，仍然存在良多不完美的处所。2006年11月财政部的一份管帐信息品质查抄公报，传递了39家房地产行业存在管帐失真题目。面对我国房地产行业管帐信息严峻失真和税收散失极为严峻的现实，咱们不得不深思：我国的房地产行业管帐存在哪些题目？若何才能处置这些题目？以是研讨若何进步房地产行业管帐信息的品质是管帐现实研讨和现实研讨亟待处置的一个严峻课题。
一、房地产行业管帐信息品质题目
房地产行业本身的行业特色致使了其特定的信息品质题目。总结以下：
（一）房地产行业管帐职员本身本质较低
《企业管帐准绳》和《企业管帐轨制》本色上便是管帐信息加工和天生的手艺性标准。可是，这些手艺性标准是由管帐职员来实行的，是以，管帐职员对轨制和准绳的切确懂得和把握长短常首要的。以是管帐职员的职业判定力，也即管帐职员按照已有的常识、履历公道挑选管帐准绳和管帐措置体例的才能直接影响管帐信息品质。但现实中，因为房地产企业遍及只正视筹谋职员、工程职员等和名目直接接洽干系的员工本质，对管帐职员的停业本质并不正视，致使管帐职员的本质差能人意。这些本质不高的管帐职员即使遵守了管帐律例，但因为遭到本身本质的影响或其余缘由，也可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许使计量的信息与现实情况不符，致使管帐信息失真。
（二）管帐实务中发卖支出简直认随便性较大
在房地产企业中，名目扶植期内的本钱用度常常弘远于当期确认的支出，通俗开辟名目峻工并售出后，大批预收金钱或应收金钱确以为支出。因为开辟产物价钱较高，常常接纳预售和分期付款发卖的体例，从而组成收款期与衡宇托付期不不合。《企业管帐准绳――支出》以四个准绳作为支出确认标准，而在管帐实务中，差别房地产开辟企业对支出完成简直认可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许有多种体例：有的在签定预售条约后并收取预收房款确认支出，有的在签定预售条约后以条约金额确认支出，有的在收讫房款并办妥产权过户手续时确认支出。差别的支出确认体例也使得管帐信息失真，从而可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许会误导信息操纵者。
（三）企业各期的事迹信息可比性较差
房地产开辟企业从地盘开辟至确认支出凡是会逾越两个以上年度，在名目筹建期大批资金投入开辟历程，大批操持用度计入当期损益；因为局部名目还不落成，其预售金钱也没法确以为支出。以是，管帐现实中的支出用度配比准绳在房地财产的表现并不明白，每一年的损益表因名目在差别状态下而使利润动摇相称大。比方某年A房地产企业的大局部名目在扶植期内，该年度的事迹就只会反操纵度的投入，是以该年的财政报表就不能恰当地反应企业的实在情况，亦不能与其余同类企业比拟，落空了可比性。以是，用通俗的公司事迹评估方针如净利润等并不能切确、客观地反应房地产企业的实在运营情况。
（四）危险表露缺少
房地产开辟企业在开辟历程中面对多种危险，包含地盘危险、政策危险、工程品质危险等。这类行业高危险性，请求房地产开辟企业绝对其余企业必须更充实地揭露有关危险事变。固然2001年中国证监会的《公然辟行证券公司信息表露编报法则第11号―处置房地产开辟停业的公司财政报表附注出格划定》对房地产企业的危险表露做出了出格请求，但从近几年来看，履行情况并不太抱负。
（五）房地产行业的管帐系统不标准，管帐律例轨制不完美
一方面，我国房地产行业的财政管帐系统仍然不标准，首要表此刻商品房一切权危险与债权是不是转移的题目上，良多房地产企业本身判定的功效与正轨管帐机构的判定不符；别的一方面，我国的管帐律例轨制尚不完美，出格是针对新兴行业的管帐核算划定不明白，加大了管帐核算任务的难度，从而致使房地产行业的管帐信息失真。
（六）企业外部管帐核算不完美
以后有良多房地产企业缺少健全的管帐外部核算轨制，使得现金流量统计不够迷信。按照新企业管帐准绳的相干划定，企业现金流量表的体例主体是企业本身，可是，现实中房地产企业的现金流量与其余行业企业的现金流量存在较着的差别性。从现金金流量方面来讲，房地产开辟企业在筹资勾当和相干的投资勾当中发生的现金流量是以企业作为根基单元的，而在别的一方面，企业运营勾当中发生的现金流量则是以开辟名目作为根基单元的，因为房地产企业的开辟刻日较长，其运营勾当所发生的现金流入与现金的流出具备更大的异步性。
二、进步房地产管帐信息品质的对策倡议
针对上述房地产行业管帐信息品质中存在的题目，本文提出以下的对策倡议：
（一）进步管帐职员的职业本质
房地产管帐职员作为管帐信息的直接出产者，对管帐信息品质的影响起着首要的感化。面对以后日益庞杂及多样化的买卖和事变，确认和计量对房地产行业的管帐职员提出了更高的请求，这就请求他们应具备响应的专业本质、职业品德与专业手艺。以是，房地产企业该当真贯彻财政部颁发的《管帐职员延续教导暂行划定》，构造本企业管帐职员延续进修教导，撑持管帐职员参与进修培训和职称资历测验，进步其专业本质，做到与时俱进。
（二）完美房地产行业的管帐标准系统
我国现行的《企业管帐准绳》在组成上还较缺少完整和系统性，其根基上是环绕企业惯例管帐事变由国度同一拟定，一些管帐分支还不归入管帐标准系统。跟着我国鼎新开放的深切与市场经济的成长，管帐学术界和当局财政局部已起头斟酌和切磋成立一些新的管帐分支，对其停止完美。可是，今朝房地产行业管帐的一些出格事变还不相干具体准绳或管帐轨制加以标准，比方，今朝学术界对《企业管帐准绳―――支出》中的四个支出确认准绳在房地产开辟企业的具体操纵题目上，就还存在争议，使得该行业的管帐核算不标准，极大地影响了房地产企业财政状态和运营功效信息的可比性和有用性。以是此刻急需完美房地产行业的管帐标准系统。
（三）完美配套工程的管帐核算准绳指引
我国在《房地产开辟企业管帐轨制轨制》中曾经对相干的配套行动办法用度的预提和管帐措置方面做了比拟明白的划定，可是咱们也该当看到现行国度同一的《企业管帐准绳》在对配套行动办法本钱核算劈面的指引缺少，这使得差别房地产开辟企业可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许接纳不不合的财政本钱核算手体例，从而在很大水平上影响了房地产企业本钱核算信息的品质与可比性。是以，我国相干的行政操持局部和立法构造必须完美响应配套的管帐核算准绳做指引，以此来标准房地产行业的管帐信息操持。
（四）扩展信息表露内容
针对房地产行业危险表露缺少的题目，房地产企业除必须按现行有关划定表露信息外，还应增添企业的预售情况及政策信息、地盘储蓄量及本钱组成信息、分名方针现金流量信息、品质保证金及危险等表露信息。增添表露信息一方面可促使房地产企业供给实在公道的管帐信息，进步危险的通明度，为房地产商品的品质供给保证；别的一方面可以或许或许或许或许或许使投资者在财政报表信息缺少的情况下，赞助他们更切确、周全地对企业的财政状态和运停事迹做出评估，额定供给具备可比性的资料，也是操持信息失真的首要行动。
（五）完美房地产企业外部管帐核算
固然相干法令律例已明白划定了外部管帐监视轨制，企业外部管帐核算轨制是管帐信息羁系系统的根本。但今朝良多房地产企业只履行同一条理的财政管帐标准，缺少健全、完美的外部管帐核算轨制，对外部管帐核算轨制还缺少够的正视。是以房地产企业在履行国度同一的企业管帐轨制时，还应按照其操持请求和运营特色拟定外部管帐核算轨制，以使企业的财政管帐轨制具备完整性和系统性。
【参考文献】
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[2]丁晓琳.房地产企业管帐信息品质存在的题目与对策[J].华章，2013（3）.
房地产行业管帐信息品质的影响身分：
1支出确认：通俗的支出确认标准是危险和报酬的本色转移，但管帐职员须要针对房地产企业有根基的职业判定才能，什么时辰确认支出对房地产行业管帐信息的切确性有很大影响。
2本钱、用度的归集与分派：通俗情况下，房地产企业的本钱核算都可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许操纵均匀本钱，可是仍然要斟酌到出格情况，比方高层修建的差别户型的本钱与售价存在着差别，这类情况就不能操纵均匀本钱，要挑选更有益的归集与分派体例。
3来往金钱：房地产企业通俗都是经由历程来往金钱来辅佐调理支出和本钱，这类前提下就会闪现两种请康影响到管帐信息的品质，一是操纵售楼中间藏匿支出；二是拜托其余单元售房，将支出挂在拜托账户。
4税费：房地产企业有停业税、地盘增值税和所得税三种税种，此中增值税可规画的空间较大。开辟商可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许操纵权责确认本钱及预支敷衍金钱，从而削减企业所得税和地盘增值税。
5资产确认：通俗企业都是在年底停止资产减值筹办测试，而房地产企业的时辰跨度较大，如果不供给切确信息，相干局部是很难停止资产认定的。
进步房地产企业管帐信息品质的对策
1要进步管帐职员的专业本质和职业品德。面对以后房地产行业庞杂多样的买卖和事变，管帐职员就必须具备响应的专业本质和职业品德。作为房地产企业，可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许按期构造管帐职员参与管帐进修培训和职称资历测验，以进步他们的专业素养。同时，还要增强管帐职员品德思惟的教导，只要如许才能保证管帐信息实在公道。
2成立和完美的房地产行业的管帐标准系统。今朝，我国房地产行业的一些出格事变，比方说预提账款、开辟用度摊销、管帐时期挑选等等，还不相干的管帐准绳或管帐轨制加以标准，极大地影响了房地产企业的财政状态和运停事迹信息的实效性。为此，就须要成立和完美房地产行业的管帐停业标准，才能防止管帐职员按照企业须要作出不标准的管帐措置。
外界一向对房地产行业的成长争议不时，房地产行业是不是像外界传言的那样存在暴利，房价的涨跌究竟有何纪律等等，人们老是对此类题目诘问不停。实在房地产行业的成长也是一步一步走过来的，并不是经由历程暴利来取得利润。今朝，房地产开辟商面对的逆境很是多，除有运营的逆境以外，另有范围及其轨制的窘境。我国的房地产行业成长仍是处于回升时期的，在确认支出本钱等各方面另有良多缺少的处所。以后，我国的民用修建所操纵的支出确认体例还比拟掉队，再加上良多房地产行业都收到各个方面的影响，致使成长速率比拟慢。以是，大大都的房地产开辟商自动成立了本身设想、监理及其修建机构。可是因为我国的行政操持单元在很大水平上都限定了房地产开辟商停止这类自我买卖，以是致使这类体例实行的时辰比拟短，取得的效果并不较着。良多房地产开辟商对本身布满自傲，并且对峙以为，储蓄性的地盘可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许增添企业的焦点协作力。以是，我国一些比拟大型的房地产开辟商会主动储蓄计谋性的地盘，乃至不会顾及到企业的财政状态。我国现有的房地产企业的构造架构还只限于名目式的，该种构造架构并不会跟着企业的扩展而扩展。
凡是，某个房地产公司在竞标中竞得一块地以后，就会在最短的时辰内成立相干的名目，是以，这一名目公司的财政报表便可以或许或许或许或许或许或许或许或许够或许比拟直接反应了该名目红利与否。差别的房地产名目范围不一样，其开辟历程总的来讲不会低于两年，通俗情况下都是三年之久。并且，一个通俗的名目，真正停止预售也是已在名目起头施工以后大要一年的时辰停止，一旦逾越这个时辰，这个公司的资金周转就会存在很大题目。同时，当名目停止到交房关头以后，就标明这个名方针首要的任务根基已完成了，也就象征着这个公司可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许有用地展开其余的名目。在房地产情势较好的情况下，名目预售以后的半年时辰内便可以或许或许或许或许或许或许或许或许够或许完成大局部的发卖，此时的回款速率也会比拟好，但此时离交房来讲通俗都有很长一段时期，而现有的支出确认体例的时辰段首要 是在交房的这个阶段来停止支出确认，交房之前所收到的房款，通俗只能记实为预收账款之列，本钱在存货中反应，久而久之，房地产名目通俗会堕入一个轮回中，也便是第一年名目立项并投入大批资金停止工程扶植，第二年到达预售前提停止预售并回款，第三年落成交房并确认支出；在财政报表中反应的也便是第一年处于吃亏状态，第二年固然有大批的现金流注入，可是不能确认支出，也仍是处于吃亏状态，第三年固然可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许确认支出了，可是现金流不了。有的名目比拟多的房地产公司，财政报表上的支出只是之前年度名方针支出，现金流倒是今朝的名方针现金流，二者并错误应。以是单单看房地产行业的财政报表阐发并不能很直观的看出该公司的现时红利情况。
二、房地产开辟的预售轨制及其落成确认支出法
1、我国的房地产行业供求近况阐发
国度对房地产行业接纳预售轨制，首要方针是但愿可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许处置房地产行业资金欠缺缺少，降落房地产行业门坎、增添商品房供给以活泼房地产，在很大水平上增进了房地产市场的富贵。
今朝，我国房地产行业处于供大于求的阶段，可是也会按照开辟商的具体情况有必然的差别。诺言好、有气力的开辟商开辟的楼盘，发卖状态会好于诺言不好、气力差，或是定位不准的开辟商开辟的楼盘。在我国的房地产市场中，供求干系一向是一个抵触的调集点，对供给方来讲，我国当局局部的地盘节制影响着供给量；可是对须要方来讲，影响其购房须要的首要身分良多，比方人均可安排的支出、城市的生齿比例、屋子的价钱等等，对房地产的须要城市组成影响。阐发我国人均的现实须要以后发明，我国人均住房须要遍及是比拟低的，这是因为大大都的住房花费者的支出水平不高，购房的才能无限，是以对本钱较低、价钱较低的通俗商品房和经济合用房的须要比拟大。可是从房地产企业来阐发，今朝制作的多以高级商品室第为主，本钱和价钱都比拟高，人均承当较高，购房蒙受的压力太大，以是更多的花费者方向于挑选本钱价钱较低的室第，这也就致使我国今朝房地产行业供大于求景象的发生。
2、我国房地产行业的预售支出确认法阐发
（1）落成确认支出法
房地产公司如果挑选将衡宇完整制作好以后再起头售卖，那末承当的资金压力就比拟大，是以更多的房地产企业更情愿接纳预售轨制，赞助企业处置本身的资金周转，加重本身的资金压力。通俗是名目到达了预售前提，就起头停止预售，今朝，咱们所操纵的预售机制只是按照商品发卖的支出确认前提，并不能实在的来确认支出，仅仅只是用来确以为是预收帐款，只要落成交房以后才能进一步确认支出，这也便是咱们一向所说的落成确认支出法。
（2）落成确认支出法合用的缘由
阐发我国现有的情况来看，房地产开辟商来停止确认支出是要遵守发卖商品的支出确认前提来停止的，也便是说，要严酷知足我国相干的划定来确认支出。单单就从我国今朝的现实状态来看，所实行的商品预售难以知足实在的须要，很难在第临时辰就实时简直认支出，大大都情况下都只是在勾当欠债表中列支罢了。
此刻，我国选用的房地产预售支出确认法，首要是遵照发卖商品的准绳来停止确认的。按照这一准绳，在不转移商品的危险及其收益的情况下，如果开辟商对商品停止比拟无力的节制，那末将会很难知足支出确认的前提，是以，在落成之前要确认支出根基不能当即做到。只要在正式交房以后，才能确认支出。咱们所接纳的落成确认支出法是以极易组成事迹动摇及其财政方针不实在，不能实时的反应出今朝现有的房地产市场的实在有用的情况，以致于房地产开辟企业的实在运营状态也很难当即反应出来，财政报表不能直接反应出它本身的感化，严峻的影响到投资者的决议打算。
（3）落成百分比法操纵的前提早提
房地产开辟企业所操纵的落成百分比法首要是要按照条约落成的进度来停止支出和用度确认。此中，操纵该种确认体例的前提早提之一便是要确保资产欠债表能有用地停止用度估量。此中，具体的表现体例表此刻以下方面：可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许靠得住的估量出牢固的造价条约，并且条约总的支出可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许靠得住有用地停止计量；可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许靠得住地估量出本钱加成条约的功效，也便是说与条约相干的经济好处很可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许流入企业；现实发生的条约本钱可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许清楚地域分和靠得住地计量。
三、房地产开辟企业操纵百分比法停止管帐核算的上风地点
第一，选用落成百分比法停止核算时能有用的整合房地产企业支出和本钱婚配准绳。与其余行业的公司比拟，房地产企业首要的管帐支出特色表此刻本钱计较上。名目布局庞杂，本钱高，扶植周期长，从立项、到扶植、托付等才算一个名目真正完成。咱们若何才能更切确、实在、客观地反应管帐信息，这是大师一向会商的重点地点。
此刻，我国良多大型企业都是遵照《企业管帐准绳15号―制作条约的》明白划定来停止支出和本钱确认的，挑选该种体例是可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许在能切确有用的估量出施工条约功效的情况下，挑选操纵落成百分比体例来停止支出确认本钱，良多企业便可以或许或许或许或许或许或许或许或许够或许直接操纵资产欠债表来停止支出确认。对照之前所提到的落成确认支出法，若房地产公司接纳落成百分比法，其长处之一便是可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许反应企业的财政状态，为投资者做决议打算供给赞助。落成百分比确认支出首要是按照差别的阶段的差别比例来结转支出的，可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许清楚地表现出出产的功效。我国有明白的划定，衡宇的预售是有前提的，通俗会遭到开辟方的气力、地盘的权属、扶植方的天资和扶植进度等的影响，可是一旦适合预售的前提且预售已发生的时辰，申明该名方针本钱已大局部发生了，且对购房者而言因为预售时房地产公司已在房交所对购房者停止了搜集签售，除非购房者退房，房地产公司不体例对已网签房源停止二次签售，这申明购房者不管房地产公司是不是交房，对网签的衡宇已有了完整的权力。是以在这个时辰来肯定支出是完整可行的，也是适合权责发生制的。
中图分类号：F275 文献辨认码：A 文章编号：1001-828X（2016）006-000-02
媒介
我国房地产行业的管帐信息品质是房地产行业经济成长状态的首要表现，房地产行业较为出格，在出产与发卖历程中闪现浩繁庞杂的关头，在浩繁关头中存在庞杂的本钱核算和支出核算等大批的管帐核算停业，是以给房地产管帐核算停业任务带来很大坚苦，同时房地产行业管帐职员的职业品德本质和企业外部的一些操持身分等组成我国房地产行业管帐信息品质题目，本文针对这些题目提出完美我国房地产行业管帐信息品质的对策，进而更好的完美房地产行业管帐任务，保证管帐信息的实在、标准、公然。
一、我国房地产行业管帐信息品质存在的题目
因为房地产行业的出格性，其开辟周期长，利润发生阶段性影响较大，资金投入须要庞大，是以存在浩繁的股东等投资者，这些庞杂出格身分致使房地产行业管帐信息品质存在大批题目。而这些题方针存在，一方面组成大批管帐信息的失真，没法按照管帐信息停止决议打算，别的一方面也会致使房地产行业落空公信力，终究会影响到房地产行业的成长，上面连系房地产行业管帐信息品质存在着的题目停止具体的阐发。
1.房地产行业管帐信息表露不实在
房地产管帐信息的子虚景象出格严峻，不实在的管帐信息表露严峻影响了房地产企业投资者对企业经济支出的实在把握，在必然水平上影响了不知情的股东等投资者的投资决议信念，局部房地产企业外部操持布局组成彼此限定的场合排场，不可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许真确有用阐扬羁系感化也是组成企业管帐信息表露不实在的首要缘由[1]。局部房地产行业为了到达某些不良方针，对管帐信息公然操控，歪曲实在的支出状态。这类不实在的管帐信息表露不只侵害了局部投资者的好处还很大水平上影响了国度对房地产行业的微观调控政策，进而影响了社会经济次序的通俗成长。同时管帐信息表露的不实在性违背了管帐职员的职业品德，严峻违背了国度的法令律例，乃至使管帐职员会遭到响应法令制裁。
2.房地产行业管帐信息表露延时
因为房地产运营具备名目开辟周期较长及发卖差别阶段利润额存在动摇系数较大的特色，限定了房地产管帐信息表露的定时性。同时局部房地产企业为了本身好处，成心将对企业有益的管帐信息停止强调现实提早表露，而对影响企业好处的倒霉的管帐信息停止袒护或是延时表露[2]。大局部房地产企业的不良管帐信息都是在事发以后很长一段时辰才公然表露，房地产企业这类管帐信息表露题目倒霉于房地产行业投资者的切确决议打算，倒霉于实时发明房地产行业在开辟发卖运营中存在的严峻题目，倒霉于我国经济监控局部实时切确领会房地产行业成长静态，组成我国经济成长次序紊乱，严峻影响了我国经济调控政策，影响了我国经济扶植的有序停止。
3.房地产行业管帐信息表露不标准
我国房地产行业管帐信息存在表露不标准的题目，房地产为袒护对企业倒霉的管帐信息，凡是以贸易秘密为捏词，对管帐信息的表露不够详尽，致使这些年我国闪现了良多严峻经济案件。严峻加害了我国的法令律例，严峻障碍了我国经济扶植的成长。今朝我国现有的一些轨制不够完美成为不良企业无机可乘的缝隙，影响了房地产企业管帐信息表露的标准化[3]。我国法令划定企业在管帐信息表露时应严酷遵守管帐信息表露准绳，保证管帐信息的标准性、正当性、实在性等准绳。房地产行业管帐信息的表露不标准严峻影响了管帐信息的松散、切确性，影响了投资者的好处和国度的好处。
二、完美我国房地产行业管帐信息品质题方针对策
我国房地产行业的管帐信息品质存在浩繁题目，为保证房地产行业的管帐信息实在、标准、实时、有用的表露，为我国对房地产行业的事迹状态停止有用的监察供给按照，保证我国在房产方面的经济调控政策的切确决议打算，完美我国房地产行业管帐信息品质题方针对策出格首要。上面首要从管帐信息内容公然化、进步管帐职业品德本质与停业才能、完美房地产行业管帐标准系统等几方面的内容动手停止处置。
1.我国房地产行业管帐信息内容公然化
今朝我国房地产行业管帐信息的表露存在良多题目，企业管帐信息内容的表露公然化水平较小，对企业名目开辟的本钱核算信息及企业在发卖运营阶段的预售及发卖利润情况及全数房地产开辟到发卖关头的各局部本钱核算及支出核算信息表露均不够公然化，致使房地产投资人不可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许对投资名目一目明了，对投入资金的勾当情况和终究去处不可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许切确的把握。是以房地产行业的管帐表露应严酷按照相干划定对名目运营中的各关头资金勾当信息及发卖信息等管帐信息停止公然化的表露，进步房地产行业管帐信息通明度，不应以贸易秘密为捏词停止不良管帐信息的袒护。我国房地产行业管帐信息内容公然化不只为我国经济监控局部对房地产企业的监察供给按照还为房地产投资者的切确投资决议打算供给首要信息。同时有益于我国经济的疾速成长。
2.进步我国房地产行业管帐职业品德本质与停业才能
我国房地产行业的管帐信息为投资者对企业的财政状态的领会和投资决议打算供给按照，为国度相干局部的经济调控政策供给保证，是以我国房地产行业的管帐任务出格首要，管帐职员的职业品德本质与停业才能是坚持房地产行业安康、延续成长的首要身分[4]。今朝房地产行业的管帐信息品质题目严峻，闪现大批的假账、管帐信息不够通明化、管帐信息紊乱等管帐信息品质题目，这与管帐职员的职业品德本质与停业才能有着直接干系。是以进步我国房地产行业的管帐职业品德本质与停业才能相称首要。进步管帐职业品德本质请求管帐职员按照管帐准绳严酷标准本身的行动，请求管帐职员要爱岗敬业、熟习相干法令律例、依法核算、按管帐表露准绳停止客观公道的管帐信息表露。进步管帐停业才能本质，请求管帐谙练把握管帐核算停业常识，将庞杂的房地产行业各关头的本钱与支出核算停止切确分类，做好单据分类与保存，使管帐核算任务有序停止。别的企业要对管帐职员的停业水平停止阶段性的查核，促使管帐职员不时进修，以高标准的停业才能停止房地产的管帐任务。
3.完美房地产行业管帐标准系统
对房地产行业的一些出格关头的管帐信息品质要拟定严酷的标准轨制，使有不良诡计的房产企业及管帐职员的不良操纵无机可乘，同时对房地产行业的管帐拟定峻厉的赏罚轨制，束缚管帐职员的不良行动。按照管帐任务体例的多样化拟定限定管帐任务的纪律，并保证其具备很好的操纵性，出格是触及管帐信息表露的纪律，使房地产行业管帐信息的表露实在、定时、切确、公然[5]。同时还要增强企业外部的操持标准，增强企业操持局部对管帐信息的有用羁系，进而完美房地产行业管帐标准系统，进步管帐信息品质，为房地产行业的安康，有序成长供给有益前提。
三、论断
综上所述，我国房地产行业的管帐信息品质存在大批题目，使房地产行业的经济成长状态不可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许实在、通明化，并且影响到房地产企业在市场上的诺言度，组成房地产企业市场协作力的降落，同时也会危及到全数房地产行业的成长。是以进步房地产行业管帐信息品质，使房地产行业的管帐局部可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许通俗阐扬其在房地产行业的真正价钱，并成立健全的房地产行业律例轨制和羁系轨制，确保房地产行业的不变成长势在必行。别的，在将来的成长中，房地产行业管帐信息题目会仍然闪现，须要不时的发明并实时的处置，确保房地产管帐信息品质的进步。
参考文献：
[1]窦亚芹，郑其明.投资性房地产准绳对房地产行业管帐措置的影响[J].贸易时期，2010（15）.
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今朝我国的地产市场成长速率很是快，短短的几年时辰几近成了GDP的首要增添点。房地产企业也如雨后春笋般疾速突起。但这也致使了房地产企业成长不安康，行业内鱼龙稠浊，在对房地产行业财政报表的审计历程中发明的财政讹诈行动屈指可数，可是对房地产行业的财政审计却存在很大的危险。
一、房地产行业的特色
房地产行业是多名方针综合体工程系统，它牵扯到投资、筹谋、告白、发卖、修扶植计、修建施工、监理、物业办事、装潢、资料供给、贸易等。房地产行业处置的不是修建勾当，而是经济勾当。它涵盖了从地盘取得、名目筹谋、名目打算设想、扶植实行、发卖及前期物业操持的全数历程。它的首要运营方针是经由历程建房赚取公道的利润，经由历程操纵各类手腕到达最高的发卖利润、最短的发卖时辰、最小的发卖本钱。房地产行业的打算名目投资额和现实支出投资间常常存在着很大的差别，开辟商和承建商之间的条约干系很是庞杂，因地盘征用体例差别和地段等身分组成的本钱、支出、存货、应交税金等难以切确估值。据查询拜访闪现，从2005年深沪两市的房地产开辟企业的审计报告来看，共有33家公司，此中出具标准无保留定见审计报告的22家，占67%，而出具非标准无保留定见审计报告的却有11家，占33%。这充实标明了因房地产行业的出格性及其行业特色致使了房地产行业财政报表审计有很大的难度和危险。
二、房地产行业审计常闪现的危险
1.对本钱和支出简直认
起首是房地产行业开辟本钱简直认存在着危险。房地产行业的开辟本钱组成首要包含：地盘取得价款、开辟前期筹办费、建安工程费、社区管网工程费、园林情况工程费、配套行动办法费、开辟直接费、税费类本钱。
在这些房地产开辟本钱中，地盘价款比重较大，其变数也较大。这是因为地盘取得的体例有招拍挂、和谈出让、正转乡村小我地盘、旧城革新、协作集资建房等，地盘取得体例直接决议了房地产本钱的巨细。别的，在现实审计中还常常会碰着几个开辟名目共用一块地盘和一次征地分期开辟的情况，这更增添了确认地盘用度的难度，同时也增添了审计的固有危险。配套行动办法用度的审计核实也存在着固有危险。因为配套行动办法一次到位或配套行动办法用度预入账差别组成了此种用度估值差别，增添了审计危险。对利钱用度的计较一样也会因利钱计提、分派的标准和管帐周期的分别城市影响这一局部的本钱计较。
其次是房地产行业支出简直认。注册管帐师在停止支出确认审计常常碰到的坚苦是在落成验收至落成结算之间的衡宇发卖是不是该作为当期的发卖支出，操持了产权移交手续但还不开具发票或结算账单、开具发票单未操持产权移交手续的情况是不是应确以为支出的题目。而对此类题目按照今朝的相干轨制和划定不能确以为支出，这就使得有些房地产企业操纵这一划定停止报酬的利润调剂来推延支出简直认。这些都大大增添了对房地产行业审计的节制危险。
2.对存货的审计
由存货清点坚苦带来的审计危险也不容轻忽。管帐准绳划定：在建工程转牢固资产，必须有一切的工程支动身票，不发票不能计入在建工程科目，在牢固资产落成后，要有工程验收记实、工程结算单，须要强迫检测宁静性的牢固资产还必须取得相干主管局部的查抄认定报告。以上单据齐备，便可以或许或许或许或许或许或许或许或许够或许将在建工程结转为牢固资产。房地产开辟企业的存货在资产总额中据有相称大的比例，存货审计存在良多坚苦。起首，从金额上看，从受让地盘到开辟完成转入发卖关头前，用度滞留周期长，核算庞杂。并且名目巨细差别，本钱组成也差别。一些发卖是按照打算本钱结转，如许滞留在开辟本钱中的金额也就存在较大的不肯定性，必须取得第一手资料，才能终究确认开辟名目落成数目、在建名目数目和结转开辟产物数目及相干的本钱金额。其次，从数目上看，因为落成的产物数目较多较散，并且核算面积不只存在手艺上的难度，并且也将增添审计的本钱。别的，考证存货一切权是不是有出租或出租不入账的衡宇、是不是有用于安顿的周转房等等也存在一些坚苦。
3.应交税金题目
一项查询拜访闪现，某房地产企业近三年统共开辟房产近6万平方米，现实交纳各类税费基金近700万元，少缴、漏缴、藏匿、偷逃各项税费基金达190万元之多，占现实交征税金额的28%。审计功效标明，应交税金的复核是对房地产行业财政报表审计的一项亟待处置的严峻题目。对应交税金审计的危险首要来历于以下几个方面：起首是开辟企业方面，因为运营机制不合规、律例履行不严酷、财政核实不标准等身分组成的欠缴、漏缴、拖缴税费，账外出入行动，管帐核算不实在，故弄玄虚行动等题目都给应交税金的审计复核带来了很大的危险。其次是征管构造方面，因支出征收不到位组成应征未征、法律稽察不到位组成应查未查、羁系任务不到位致使应管未管，给房地产企业供给了钻空子的机遇。第三是处所当局及其局部存有私行出台一些减免税费优惠政策吸收外埠客商开辟投资的行动，组成审计职员对税费取证坚苦，乱免费、乘车免费和变相摊派致使税费名目和摊派确认含糊其词，增添审计职员对房地产行业应交税金审计的危险。
跟着房地财产的社会须要增大，及其在国度财产布局中的地位日渐凸起，房地产行业已成为拉动经济成长的首要气力和新的税源增添点。但因为局部房地产企业征税人征税认识不高，财政操持紊乱等缘由，房地产开辟企业偷逃税情况比拟严峻，若何增强房地产税收征管，按捺房地财产投契行动，标准房地产市场，完成国度税收的微观调控，已成为税务局部平常操持的难点和社会存眷的热点。
今朝房地产企业存在的税收题目大抵可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许归纳为两类：一类是因为企业财政职员本身停业本质不高，对房地产开辟企业管帐轨制、核算体例不熟习，对管帐轨制与税法差别懂得有误，致使乱花管帐科目，不计或少计支出，随便结转本钱用度情况遍及，比方对物业费、收视费、绿化费等代收金钱不按划定报告交纳停业税。别的一类是不少房地产企业存在成心坦白利润回避税收的景象。比方有些房地产开辟企业经由历程与修建装置企业彼此勾搭做假虚增本钱，多计本钱偷逃税款。房地产开辟商经由历程开具建安发票，用付出停业税及附加、附征企业（小我）所得税的价钱，便可以或许或许或许或许或许或许或许或许够或许轻松偷逃企业所得税和地盘增值税。再如，房地产企业操纵名目开辟前期投入资金大、周期长，收益首要调集在开辟中前期的特色，对收取的预收款和银行按揭款不停止征税报告或少报告，持久将如许的支出挂来往账，把挤占税款后的资金用于转动开辟运营中或填补注册资金的缺少，如许以来，一局部税款就此散失。
因为房地产行业的管帐核算庞杂，触及税种多、征管难度大，房地产行业税收根本操持任务一样存在较多的缺失。起首，税务职员操持的不跟尾。如房地产企业在开辟前期首要触及施工企业的建安停业税，开辟中期首要触及到发卖不动产的停业税，而在开辟中前期触及企业所得税。在凡是的税收平常操持中，税务职员侧重于停业税的征管，而轻忽了对企业所得税的操持。房地产开辟名目多，时辰长，现行的房地产企业管帐核算轨制与税收律例存在较大的差别，出格是对支出与本钱的认定上不合较大。其次发票控管力度不强。首要表此刻：施工企业结算不开具建安发票，没法肯定工程本钱；房地产公司不开具发卖不动产发票，在企业坦白有关情况时，难以确认支出，从而影响税款征收；房地产公司与施工企业大批操纵白条结算，混合征税责任时辰，少报告支出。第三，社会综合治税调和乏力。房地产税收的征管，须要房管、地盘、打算等诸多局部辅佐共同。但在现实征管任务中，因为触及局部浩繁，缺少响应的鼓励限定手腕，未能完成信息同享，各局部操持法式差别，很难组成协力。今朝彼此之间的协作仍处于彼此商定和协商的状态，碰到题目不能实时有用处置。难以完成房地产行业税源的源泉节制。
针对以上房地产行业税收征管中存在的题目，应接纳以下体例，提早参与房地财产税收操持，削减房地财产的税收散失。起首要接纳多种情势加大房地产行业税收操持历程中的相干政策的宣扬力度，接纳送政策上门、征税教导上门、构造培训等体例理顺、相同征纳干系有针对、有重点地停止宣扬，增强房地产企业的征税认识，营建房地产行业税收杰出的征收情况。其次应从以下几个方面来动手：一是增强平常税收教导。针对以后房地产行业征税人遍及存在的征税认识不高的近况，税务职员要常常深切房地产企业做好征税教导任务，如赞助企业成立完整的财政核算系统，赞助企业查抄其完成支出是不是结转和征税报告是不是切确等。二是增强发票操持任务，把房地产企业向用户收取订金、预售房款的单据全数归入地税发票操持，按期查抄房地产企业发票操纵情况，查对发票的金额是不是与衡宇现实发卖的价钱不合，对违规操纵填开的发票，严酷停止惩罚。三是成立房地产开辟名目税源挂号档案和税源数据库，增强对房地产开辟企业税源信息的监控。按划定向征税人搜集房地产开辟的相干资料，包含蒙受地盘操纵权批文、计委立项审批打算、扶植名目施工允许证、扶植名目落成验收表、衡宇拆迁批文及拆迁还房条约、衡宇发卖条约清单等资料。四是加大税收查抄力度，冲击房地财产涉税守法行动。要实在奉行税收操持员轨制，要强化其操持职责，实时把握征税人在开辟运营、财政核算和征税等方面存在的题目，按照情节、性子实时措置或移送稽察局部措置，实时有用地冲击税收守法行动，进步稽察选案的切确性，加大对偷逃税等守法行动的惩罚力度。 最初，房地产行业税收征管任务与税务职员的停业本质、法律水平也有着密不可分的干系。是以，在对房地产行业税收实行一体化操持的题目上，要增强税务职员对房地产行业相干税收政策的进修，要有针对的展开房地产行业税收政策和管帐核算轨制的培训，让税收征管职员熟习把握房地产行业相干的政策律例，熟习房地产企业的管帐轨制，明白其支出和本钱用度简直认体例，领会全数房地产开辟买卖的全历程，可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许把握房地产行业的管帐核算体例，停止征税调剂和查账查抄任务，顺应庞杂的房地产税收征管任务。
房地产作为国民经济的支柱财产，与人们糊口息息相干，它的成长状态影响着社会浩繁方面。以是，保证房地产经济安康成长意思严峻，可是，现在陪同房地产行业的疾速成长，良多题目也发生了，这些题目如若不取得正视和敏捷处置，将会障碍房地产经济的进一步成长，从而影响国名经济的安康通俗成长，突破人们的安静的糊口。
一、房地产经济成长近况
1.房地产经济延续增添，增进国民经济富贵。近几年，房地产经济富贵成长，在国民经济中一向阐扬着支持性感化，为增进我国经济疾速成长起着首要意思。房地产行业触及面广、相干性强，房地产富贵成长也动员了良多其余行业的疾速成长。房地产以修建为主，每一个修建物的构建都少不了修建资料，都须要装修，设置装备摆设电器等，因而，房地产行业的成长也就动员了修建资料、装修、电器、家具等行业的成长。以是，房地产经济的延续增添，不只直接鞭策国民经济的成长，也直接增进我国经济的富贵。
2.房地产与人们糊口息息相干。栖身题目是人们的根基须要，房地产与人们糊口息息相干。跟着城市化的历程不时加速，城市生齿收缩，住房题目成为人们存眷的焦点。房地产的富贵成长，为人们供给了高水平、高品质的栖身前提。剧增生齿的栖身须要，也主动鞭策了房地产行业的成长扩展。人们的糊口离不开房地产行业，房地产行业为人们高品质的糊口供给前提和根本。
3.闪现市场成长不健全场合排场。我国房地产近期成长疾速，可是疾速成长也致使了房地产闪现泡沫景象，市场成长不健全。房地产富贵的景象使得大批的企业转战房地产，巨额的资金涌入房地产行业，衡宇修建如雨后春笋般显此刻各个城市大地外表，房地产经济闪现外表富贵的景象，但现实上已弊病有数，如斯持久下去，房地产将面对庞大大难。
4.房价居高不下。无限的地盘资本与有数涌入的房地产商不调和，地盘也在哄抢中价钱飙涨。房产的本钱进步，和房地产商希冀高额的利润，使房价一起飙升，并且持久处于不变状态，居高不下。昂扬的房价给人们的糊口带来庞大的压力，良多人都没法承当起现现在的房价。房地产行业的富贵令人们的糊口品质和水平不取得进步，反而使多数人的根基保存不了保证。
二、房地产将来成长趋向
1.房地产市场趋向健全。房地产行业的泡沫景象，市场不健全，使房地产经济成长到了瓶颈的阶段，房地产堕入了困窘的状态。针对房地产市场闪现的这些题目，市场这只“有形的手”的调理感化将会在将来的成长历程中闪现出来。国度为了保证人们的住房须要和进步人们的糊口品质和水平，也将会操纵微观调控手腕，对我国房地产经济停止政策干涉干与，完美房地产市场，保证房地产经济安康成长，阐扬增进国民经济成长的感化。以是，在市场和国度两边面的调理下，我国房地产市场成长将日益成熟。
2.房价将取得公道调剂。在曩昔的很长一段时辰中，房价涨幅完整出乎人们的料想，房价远远超越人们的付出才能。如许的涨幅不只倒霉于人们糊口前提的知足，也有害于经济的安康成长。可是，跟着当局出台的政策的实行，国民经济的全体成长趋向，咱们可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许看出房价在未几的将来会日益不变，并坚持在人们付出才能以内。房地产经济作为国民经济的支柱性财产，它可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许增进国民经济的成长，同时，它也受国民经济全体成长纪律的影响。是以，在国民经济不变增添成长的背景下，房价也会取得调剂，并且坚持不变。
3.保证低支出群体的住房须要。我国当局秉持以报酬本的看法，知足人们的须要是党和国度不懈的寻求。将来一段时辰，在国度政策的指导下，房地产行业的首要方针将是保证低支出群体的栖身情况。房地产经济成长请求不时扩展市场，出于进一步成长的方针，房地产商也会尽力将低支出群体归入花费工具群体中，按照低支出群体的现实经济状态和对住房的前提的请求，打造低支出群体可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许付出起且知足他们须要的住房，从而保证了低支出群体的栖身前提。
4.国度政策保证房地产经济安康成长。对房地产经济现阶段存在的良多弊病，国度将会提出绝对应的处置体例计谋，并且出台一系列政策，增进房地产经济良性的成长。第一，对不良房地产商恶性囤积地盘的行动，停止冲击和限定，防止闪现坐地起价的景象。第二，调和房产的供需干系，鼎新房地产税制，必然水平下限定处置房产行业的企业数目，成立杂乱无章的房地产市场，增进房地产经济安康有序的成长富贵。
三、结语
房地产行业一向以来是我国经济成长中的支柱性行业，对我国国民经济成长有着首要的意思。房地产经济的富贵与虚弱城市影响着我国经济成长的速率和状态，也会转变人们的糊口品质。现阶段房地产经济成长随到了瓶颈阶段，全数行业充溢着亟待处置的各类题目，可是，房地产经济是金融一局部，它受市场的调控，“有形的手”会使将来我国的房产行业延续不变良性成长。别的，当局也奉行一系列政策保证房地产行业成长富贵。总而言之，我国房地产将来成长远景就会是一片光亮。
参考文献：
[1]张燕生.我国房地产经济成长近况及其将来成长趋向[J].中国市场，2010，（31）：134—137
[2]戴胜兰.我国房地产经济成长近况及其将来成长趋向[J].古代经济信息，2012（11）：57—60
